中华11年棚屋改造4500万套,威尼斯手机娱乐官网平台曾助力楼房买卖市场去仓库储存,今年迎拐点

过去十一年间,中国完成了4500万套棚户区改造,助力民生改善和经济发展。

一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

国家统计局29日刊发《固定资产投资水平不断提升
对发展的关键性作用持续发挥》一文称,2008年,全国启动棚户区改造,截至2012年,完成各类棚户区改造1260万户。党的十八大以来,我国保障性住房建设驶入快车道,2014—2018年全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套。

从投资上看,2018年我国棚改投资1.74万亿元,2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元。开工规模的大幅缩减,直接影响是棚改投资总量下降,进而影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。

如果计算上2013年的323万套,自2008年至今2018年的十一年间,全国棚改规模已经达到了4495万套。(目前关于2013年棚改各口径数据不统一,也有350万套的说法。)

影响还可能会扩大到三四线楼市。这些原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区,一旦棚改缩量,叠加货币化安置政策收紧,其房地产市场会如何演变,不得不令业界关注。

我国从2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造,基本上是实物安置,拆一套还一套模式,对政府来讲成本较高,所以并未全国大面积推广。

缩量早有征兆

自2015年开始,政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场上购置住房。

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减,比如山东省2019年目标是18.5万套,而在2018年这一数据曾超过80万套;河南省2018年棚改目标是50万套,2019年大幅减少到15万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存,进而提振市场情绪、支撑房价,最终支持整体房地产新开工和建设规模。

也有棚改任务略有增加的省份,江苏省2018年棚改目标21.5万套,2019年则上调至22万套。

一方面增加棚改开工量,一方面提高货币化安置比例,此举加大了中国经济的影响。

根据统计,今年,全国有12个省份棚改任务超过10万套,其中有三个地区超过20万套,江西以24.85万套的数据位居全国第一,其后是江苏22万套和安徽21.18万套。

住建部数据显示,2013年至2017年,全国棚改完成投资约6万亿元,拉动了建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对稳增长发挥了积极作用。

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此外,住建部相关负责人表示,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。

按照国务院2017年确定的2018~2020年1500万套的棚改目标,外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套。如今2019年棚改任务量大幅缩减,则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹,否则难以完成三年1500万套的任务。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

此前四年,中国每年棚改开工量均超过了600万套。2015年棚户区改造开工601万套,2016年棚户区改造开工606万套,2017年棚户区改造开工609万套。

此后官方并未对外发布2017年和2018年两年间的棚改货币化安置比例,业界大多推测这一比例在50%—60%之间。

棚改缩量早有征兆。一是新三年(2018~2020)棚改目标是1500万套,年均500万套,而上一个三年计划(2015~2017)是1800万套,年均600万套。相当于每年减少100万套。

棚改在历经十年的上升期后,今年开始迎来实质性拐点。

二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响:一些地方随意扩大棚改范围,棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力;在帮助三四线城市解决楼市库存的同时,对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

住建部7月19日发布消息称,2019年全国棚改计划新开工289万套。今年1~6月,已开工约180万套,占年度目标任务的62%,完成投资5200多亿元。

2018年10月的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,此次会议指出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。

而2018年全国棚改实际开工626万套,总投资1.74万亿元。对比可以发现,今年棚改开工计划目标已经腰斩,投资量也可能同比下降50%。

从上述两个“严格”的表述中,已可以看出棚改工作的新动向,即一方面要坚持推进而非叫停,另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法,比如随意扩大棚改范围,成本超支等。

更大的冲击来自于棚改货币化安置比例的下降。自2018年下半年开始,国务院和住建部多次表示,各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

住建部去年7月表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

招商银行首席经济学家丁安华7月11日撰文称,测算结果表明,棚改退潮将对商品房销售面积形成显着拖累。货币化安置比例为50%时,悲观、中性、乐观情形下,棚改货币化退潮对商品房销售面积的拖累分别为10、9.3、5.5个百分点;货币化安置比例为30%时,悲观、中性、乐观情形下对销售面积的拖累分别为13.3、12.9、10.7个百分点。

控制成本也将成为未来棚改工作的一个要点。去年年底住建部要求地方申报2019年棚户区改造计划时,就要求严格评估财政承受能力。对新开工的棚改项目,不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债,明确政府融资的,应当依法通过发行地方政府债券来解决。

“从棚改退潮的区域风险上看,部分地区的房地产销售和地方财政可能受到较大冲击,西部地区和东北地区的三四线房地产压力比较大,政策可能首先面临调整。”丁安华称。

棚改大幕拉开已逾十年

我国大规模的棚改始于2008年。此前虽有东北一些地区实施棚户区改造,但总量不多,且囿于实物建房成本较高等因素推进较慢。此外,在2008年之前,我国整个保障房制度设计也是主要以廉租房、经济适用房为主。

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示,我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造,当时棚改资金都是地方政府来出,另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置,拆一套还一套模式,对政府来讲成本非常高。

2008年开始,我国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分,大规模推进城市、国有工矿、国有林区、国有垦区等各类棚户区改造。棚户区改造开始成为我国保障房建设的主力类型,廉租房和经济适用房逐渐退场。

2008年也是中国经济发展进程的一个重要年份,为应对金融危机,中国推出4万亿的大规模投资计划,以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生以及拉动投资的双重任务。

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