外资接盘万科商业项目 行业供应过剩促抄底频现

摘要:外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型商业地产迎来交易井喷。
《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道
在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的…

2011年,国家要推出1000套保障房,将有一半以上住房由政府负责,在这样调控的大背景下,国内房地产商意识到转型的时机已经来临。不少民营或国有性质的企业开始将经营重点由住宅转向商业地产。

万科于上周五发布公告称,新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格,收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权,从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。

外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型——商业地产迎来交易井喷。

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

值得一提的是,就在“过剩论”充斥商业地产之际,一些外资机构却在悄然抄底。近日,美国凯雷投资集团计划与万科组建一家合资公司,拟收购万科拥有的部分商业物业。海外地产基金基汇资本两度接盘李嘉诚父子出售的商用物业。

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

外资狂购商业地产

“虽然从大范围来看,商业地产过剩是毫无疑问,但在一、二线经济发达城市的局部区域仍存在商业机会。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉《每日经济新闻》记者,部分外资机构洞悉其中商机,加上他们具备完善的“轻资产、重营运”商业模式,有助于其在供应过剩的大环境中抄底优质物业。

在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。

戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿 美元
的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

外资机构密集抄底商业地产

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。

此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

公告显示,万狮置业于2011年12月在上海成立,出售前由万科全资拥有。万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目,该项目为建筑面积约11万平方米的国际A级写字楼,毗邻虹桥交通枢纽。截至2014年8月2日,万狮置业估值约为18.3亿元。

2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

据悉,此次交易的买方是RECOSIACHINAPTELTD的全资子公司,其实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司,是目前全球最大的房地产投资公司之一,投资范围涵盖办公楼、购物中心、酒店、住宅、及工业地产等。

外资狂购商业地产

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

《每日经济新闻》记者注意到,就在上述交易公告约一周前,万科也宣布与美国凯雷投资集团签下合作意向书,双方拟建立资产平台公司和商业运营管理公司,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权,拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。

戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

一位外籍房地产投资人士对《中国经济周刊》置评说:“目前中国商业地产的价格比较低,而且可用资源丰富。与此同时,一些外资机构看好未来人民币的升值预期。”他说,如果要送一大笔钱进入中国大陆就必须找一个安全的领域。而商业地产价格低廉,又不受政策影响,比较稳定。

今年以来,越来越多的外资大鳄增持国内商业地产。戴德梁行的统计数据显示,今年二季度亚太区商用物业投资市场录得共254亿美元的投资额,较一季度上升9%,中国物业投资额环比增长66%至56亿美元,成为增幅最大的国家之一。其中,以非上市基金及机构投资者为主力的外资,二季度参与亚太区物业投资的占比创下金融危机以来的新高。

此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

据了解,目前外资投资国内商业地产主要有三种渠道:第一种是非居民机构和个人投资房地产;第二种是外资通过直接投资方式进入房地产;第三种是外资通过外债方式进入房地产。在3月初,外资加速流入房地产市场的动向已令中国金融主管部门有所警觉。中国人民银行沈阳分行行长王顺参在央行主管杂志《中国金融》上撰文,建议加强对外资过度流入房地产行业的管理。

全球最大办公解决方案供应商英国雷格斯也宣布大举进军华南市场,该公司华南区区域总监梁敏渝向记者表示,公司已在广州、深圳、佛山等华南区多个中心城市拓展市场,新增写字楼物业办公中心6家,区域内办公中心总量超过20家,未来还将进一步深化布局华南市场。境外基金基汇资本在近一年内以合计104.6亿港元的价格成功收购李嘉诚旗下的广州西城都荟与北京盈科中心两宗商用物业。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

本土企业加速追赶

商业地产大型并购将增多

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

眼看着商业地产逐步变为吸金洼地,本土房企亦加速布局商业地产。

贝尔信综合体数据库显示,截至8月末,国内商业综合体项目已经超过8500个,其中在建综合体项目高达4900余个,商业地产市场供需失衡,同质化凸显,恶性竞争激烈。

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