讲评:补齐商品房租售市集短板心急如焚

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□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

新华社北京2月1日电
题:“租赁”成为10余省份2018年住房政策关键词,对房地产市场将产生什么影响?

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“十三五”期间,我国将建立“购租并举”的住房制度,旨在改变“重售轻租”的住房供应现状,降低人居和城镇化成本,满足农民工和大学毕业生等新就业人群现实的住房需求。近期,住房租赁备受政策关照。5月4日的国务院常务会议上,提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后的5月6日,住建部发布了6条措施,覆盖租赁市场的各个环节。

新华社“新华视点”记者董建国、郑钧天、周强

很多人抱怨,30年前比现在好。那时,工作是国家安排的;房子是单位分配的。

当前,我国城市化开始进入“下半场”,人口向大城市及周边集聚,大城市房价高涨,严控新增土地,楼市进入存量时代,租赁需求边际增长更快。2014年,通过市场租赁解决居住的总人口在3亿人左右,占城市人口近40%。未来,新移民和大学毕业生将是住房消费主体,租赁将是他们“落脚”城市的第一选择,甚至是长期选择,补缺租赁市场的短板刻不容缓。

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。“新华视点”记者发现,正在陆续召开的地方两会上,有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场,这对全国房地产市场来说意味着什么?

但如果真的穿梭时光机,回到一九八零年代,会发现那时如果从外地来到上海,要找一处落脚处真地很艰难。

从国际上来看,发达国家居民租房占比普遍超过50%,大城市租房比例更在60%以上。但根据“六普”数据,2010年北京和上海租房占比不足40%,中小城市更低。

多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给

那时,就是钱再多,学历再高,事业再成功,也难以通过商品房市场买房,即便要租房也难。当年初到上海的异乡人,大多寄居亲戚的亭子间或者三层阁。

威尼斯网上手机官网,发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、低租金管制而称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁住房占据了57%的市场份额。近日,德国发布了一项新的法律,从5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客,违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击,风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。

加大租赁房的建设与供给,是多地政府工作报告共同提出的举措。

而今天,房价虽然高了点;但是,租赁市场日趋成熟。人们可以选择租赁在泊寓这样的长租公寓,作为落脚上海的第一站。日趋成熟的租赁市场,给了所有初来乍到上海的人们,打开了追寻梦想大门的钥匙。

表面看,私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但由于短租公寓的日租金为长租公寓的3倍左右,加上德国低租金管制全球闻名,在利益的驱使下,柏林居民纷纷将房屋挂在类似Airbnb的平台上短租,不愿投入到长期租赁市场。这对近60%的人租房、低租金管制、房屋为公共品的德国政府来说是不能接受的。即便牺牲税收和居民收入,也要控制租金。

北京市提出,将推进集体建设用地建设租赁住房,发展住房租赁市场特别是长期租赁。上海市提出,今年加大租赁房建设力度,计划新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,新增供应5.5万套各类保障房。

用柏林议员Darth的话讲,超市收银员单亲妈妈要租房,这要比旅游和房主收入重要100倍。事实上,短租减少了正常租赁市场房源,变相抬高了租金。更何况,近年来,欧债危机爆发后,德国人口向柏林集聚,柏林人口在2015年就增长了5万,但仅有7299个新的住宅供应。同时,欧央行量化宽松,房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones
Lang
LaSalle的报告,柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014年的近9欧元/平方米,近两年年租金上涨9%以上。

福建省明确大力发展住房租赁市场,其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套,厦门新开工12000套、新增供应8000套;湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场,逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例;安徽省提出因城施策加强房地产市场调控,盘活存量住房,发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设,筹集租赁房源100万平方米。

改革开放之初,大多数的人来到上海,要寻一个落脚处,是极度困难的事。有亲戚朋友,且亲戚朋友的房子够宽大,尚可找到一处居所。大多数人要找房子住,都不太容易。当时,上海人自己的住房条件尚非常困难,哪有能力接待其他地方来的亲戚朋友。

这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。德国干涉私人住宅投入短租,看似简单粗暴,但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。

在公租房方面,多地也动作频频。安徽省提出今年实行公租房实物配租和租赁补贴并举,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围;河北省加大公租房保障力度,年内新开工建设23万套保障性住房;湖北则计划加大公租房保障力度,开工建设保障性安居工程住房24万套。

很多人都只能是先找招待所落脚。等有了工作单位以后,再向单位的基建科或者房屋办借房,作为临时的落脚地。

在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内,让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足,且以政府公租和地产公司、非营利组织为主的机构租赁,是稳定市场、平抑租金的“压仓石”。2011年,德国1860万套租赁房源中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%。

“租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从各地具体建设规划来看,今年包括房企自持租赁房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等多品种供应的房源将加速又加量。”

当时,从单位借到的房子,大多是砖木结构的老式里弄房。由于年久失修,房屋经常漏水,常常是外面下大雨,里面下小雨;夏天外面35度,阁楼的温度却往往是40度;冬天外面冷,房间内更冷;房间没有煤卫,吃喝拉撒都在一个空间内。马桶和痰盂罐必须及时清洗,否则房间内就会有浓浓的臭味;到做饭的时点,必须尽早抢地盘生煤炉,否则浓汤里四处飘散浓浓煤烟,会把人呛得咳嗽不断;房间内四处乱窜的老鼠、蟑螂以及密结的蜘蛛网,常常把新来的住户吓了一跳……

德国对租赁权益的保障也很细致。首先,德国对“可居性”严格规定,建立了住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准;其次,德国法律对房租和成本严格限制,如房东不可随意涨租,涨租须书面陈述,提供已涨租例子;再如中介费、房屋修缮费等由房主承担等。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。

地方关键几招布局租赁市场

这种局面一直到了上世纪90年代才有改观。那时,经过十多年的城市建设,居民手里可以出租的私人产权房多了起来。但是,数量依然零星,租期也很短,房子多是老式里弄住宅,或者和其他人合用的花园洋房。

从德国经验看,我国发展住房租赁要解决三大“痛点”,即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。首先,政府公租和机构租赁必须要占到一定份额,目前我国公租占比很低,北京只有2%,企业更无积极性。从公共服务职能出发,政府要增加公租房和对机构租赁的扶持。其次,德国“新规”让各行各业免受租金上涨冲击,铸就了德国制造的优势。我国实体盈利下滑,人工、物流和铺租高企是“帮凶”,这些与租金连续5年上涨相关。最后,不仅要降低租金,还要提高“适居性”,制定租赁房屋的评估标准,让租房和买房住一样舒适。这就需要改变政府在租赁行业管理上的“缺位”,同时还要净化中介服务环境。

多地两会透露的信息表明,增加租赁土地供应、培养规模化和专业化租赁企业、深化租购同权,成为地方布局租赁市场的关键几招。

要住到80年代以后建造的工房,依然需要通过单位借。当时,私人未经单位许可,是无权将自己拥有使用权的公有住房转租的。

——租赁土地供应加速。海南省今年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。北京在2017年曾宣布,未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房,这也意味着,在今后4年,北京将平均每年供地约200公顷用于建设租赁住房。南京提出今年优化土地供给结构,保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。广州市明确今年加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应。

居民开始大规模对外出租自有住房是2000年以后的事了。房改之后,大量的公有住房,变成了私人产权房。上海市民才有了多余的住房用于对外出租。

近来,上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“只租不售”卖地模式。据中原地产研究中心统计数据,截至1月22日,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地,合计将供应超过10万套房源。

——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。上海市、南京市提出今年将支持专业化、机构化的住房租赁企业发展;广东省明确各地级以上市至少建成1家国有住房租赁企业,广州市明确要率先组建3家国有住房租赁公司;合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

尽管,2000年以后,市场供应逐步增多,
房源类型也越来越多,但功能齐全、居住舒适、配套完善的租赁住房不足,却成为新来乍到的新上海人扎根上海最难的事。在2018年年初,易居企业的首席执行官丁祖昱曾通过丁祖昱评楼市的年度发布会,发布了一组上海、深圳两个城市的租赁住房的统计数据。

——租赁配套细则出台,租购同权逐步深入。近来,包括天津、青岛、无锡等10几个城市密集发布政策,降低落户门槛,开启租房落户通道。如天津市实行引进人才“租房落户”政策,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口;青岛近日提出,以合法稳定住所和合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制;无锡提出租住经相关部门备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险满五年,准予落户;广州市将“租购同权、学位到房”写进了当地教育部门的今年工作部署。

当时这些数据显示,租金≤3000元/月的租赁需求占比为26.4%,但这一价格范围市场供应量占比为11.9%;租金在3000-6000元/月区间的租赁需求占比为51%,但这个区间的房源在整体市场供应中占比为39.6%,也明显低于需求量;而租金≥6000元/月的租赁需求占比22.6%,可实际市场供应的房源量占比高达48.5%。

业内分析认为,随着租赁市场的发展和深化,租购同权的内涵也将逐步扩大。

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